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Le droit à commission de l’agent commercial

Published on : 14/01/2019 14 January Jan 01 2019

Publications et Séminaires

La commission due à l’agent commercial missionné par un agent immobilier est régie par les règles propres au statut d’agent commercial et par le contrat d’agent.

Les agents immobiliers font de plus en plus souvent appel à des agents commerciaux afin de constituer leur force commerciale.

Le statut de l’agent commercial est régi par les dispositions des articles L 134–1 et suivants du Code de commerce. C’est mandataire professionnel indépendant qui est mandaté pour agir au nom et pour le compte de son mandant, l’agent immobilier.

En contrepartie de l’exécution de sa mission, l’agent commercial a droit à une commission, constituée d’un pourcentage de la rémunération versée à l’agent immobilier.

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 6 septembre 2018 (n°16/25.839, affaire agence Bonne Etoile) met en lumière les conditions dans lesquelles naît le droit à commission. Le fait générateur de la commission est régi, sauf mention contraire stipulée dans le contrat d’agent commercial, par les règles des articles L 134–6 et L 134–7 du Code de commerce.

Selon l’article L 134-6, l’agent commercial a droit à une commission sur toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, lorsque cette opération a été conclue grâce à son intervention. En outre, lorsque l’argent est chargé d’un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminés (sans qu’il ne soit nécessaire de lui accorder une exclusivité) l’agent a droit à une commission pour toute opération conclue avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe, quelle que soit la nature de son intervention.

De son côté l’article L 134–7 pose les règles d’attribution de commission au titre des opérations conclues après la fin du contrat d’agence. L’agent a droit à une commission soit (i) lorsque l’ordre du tiers a été reçu par le mandant avant la fin du contrat d’agence (même si cet ordre n’est accepté qu’après), soit (ii) lorsque l’opération a été conclue dans un délai raisonnable suivant la fin du contrat d’agence (et grâce à l’activité de l’agent au cours de son contrat). Ce délai «raisonnable» est apprécié au cas par cas en fonction du cycle commercial des produits ou services couverts par le contrat d’agent (une semaine à trois mois).

En l’occurrence, l’agent commercial s’était vu confier par une agence immobilière un mandat non exclusif, sans secteur géographique ni groupe de clientèle attribué. Il revendiquait un droit à commission sur une transaction immobilière à laquelle il avait participé en faisant visiter le bien confié à l’agence immobilière.

La Cour d’appel rejette cette demande en relevant que le contrat d’agent commercial stipule que le droit à commission n’est ouvert qu’en cas de traitement de l’intégralité de la transaction, ou a minima d’entrée du mandat ou de sortie de celui-ci par l’agent. La Cour prend soin également de relever que l’agent commercial n’établit pas l’existence d’un usage entre les parties consistant à le rémunérer en cas d’intervention dans la phase intermédiaire, entre la signature du mandat et la réalisation de la vente.

En l’occurrence, faire visiter le bien immobilier n’était pas, selon les termes du contrat, une intervention décisive génératrice d’une commission. Cependant un agent commercial et son mandant peuvent tout à fait définir un droit à commission particulier pour cette intervention limitée.

Il est important également de relever qu’en l’occurrence l’agent commercial n’avait ni secteur géographique ni groupe de personnes déterminé à démarcher. Or, si tel avait été le cas, l’agent commercial aurait eu ipso facto droit à une commission, sans avoir à prouver la réalité de son entremise.

Les parties à un contrat d’agent commercial ont une certaine liberté dans la rédaction des conditions de rémunération de l’agent, autant pour les commissions nées pendant le contrat d’agent que pour celles nées après sa fin. En effet, ni l’article L 134–6 ni les deux cas de figures visés par l’article L 134–7 ne sont d’ordre public. Dès lors, l’agent et son mandant peuvent convenir d’amender, d’écarter ou d’étendre les règles posées pas ces articles, sous réserve de définir précisément le fait générateur survenant pendant le contrat d’agent commercial et après sa fin.

Christophe Héry, avocat associé

Retrouvez l'article sur le site Expression Acheter-Louer.

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