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Comment gérer les obligations et la durée des baux commerciaux pendant la crise du covid19 ?

Published on : 11/05/2020 11 May May 05 2020

Publications et Séminaires

Les obligations et droits du bailleur et du preneur sont directement impactés par les règles spécialement édictées par le gouvernement pour amortir les conséquences de la crise du Covid19 (1ere Partie)

Les Ordonnances du 25 mars (n°306) et du 15 avril 2020 (n°427) ont pour objectif de geler les effets des clauses qui sanctionneraient trop lourdement ou définitivement le non-respect de certaines obligations contractuelles, pendant la crise du Covid19. Il n’est pas abordé ici l’Ordonnance n° 2020-316 qui protège, sous des conditions restrictives, les preneurs de locaux commerciaux qui n’ont pas payé leurs loyers ou charges entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 contre les pénalités financières, intérêts de retard, dommages-intérêts, clause résolutoire ou autres activation de garantie / caution.
Tout d'abord, l’Ordonnance 2020/306 a créé une «période juridiquement protégée» (PJP) qui s'étend du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 minuit. Mais le gouvernement pourrait modifier la durée de la PJP.

Respect du bail avant, pendant ou après la PJP

Ces Ordonnances prévoient que clauses pénales qui avaient déjà commencé à produire effet AVANT le 12 mars sont suspendues durant la PJP et reprennent leurs effets dès la fin de celle-ci.

Elles prévoient aussi que les clauses de pénalité, de résiliation ou de déchéance, lorsque leur objet est de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées ne pas avoir pris effet, si ce délai expire PENDANT la PJP. Mais ces ordonnances ne suspendent en aucun cas les obligations qui doivent donc toujours être exécutées pendant la PJP. D’ailleurs, les intérêts de retard, au taux légal ou contractuel, courent toujours en cas de non-paiement des loyers. En outre seules les obligations devant être exécutées à une date échue pendant la PJP (date ferme ou expiration d’un délai) sont couvertes par la suspension de la mise en œuvre des clauses précitées. A contrario les obligations dont le respect doit être constant (par ex. la destination des locaux) pourraient donner lieu à résolution pendant la PJP.

Pour les obligations (par ex. paiement, travaux) échues pendant la PJP, le délai de mise en conformité avec le bail courra à compter du 24 juin 2020 et sera égal au temps écoulé entre le 12 mars 2020, si l’obligation est née avant cette date (ou une date ultérieure, si l'obligation est née pendant la PJP) et la date à laquelle elle aurait dû être exécutée pendant la PJP.

Par exemple, un commandement de payer signifié le 2 mars et expirant le 2 avril 2020, produira à nouveau ses effets à compter du 15 juillet 2020 (22 jours à compter du 24 juin). Des pénalités sanctionnant automatiquement le non-paiement d’un loyer, huit jours après son échéance, le 5 avril, seront reportées au 1er juillet 2020 (8 jours à compter du 24 juin).

Au titre de l’Ordonnance 2020/427, le délai d'exécution des obligations qui doivent être effectuées dans un délai déterminé expirant APRÈS la PJP (le 24 juin 2020 ou après) est reporté d’une durée égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020, si l’obligation est née avant cette date (ou une date ultérieure, si l'obligation est née pendant la PJP) et la date de fin de la PJP. Sont toutefois exclues toutes les obligations de paiement.
Par exemple, si le bailleur s’est engagé le 10 mars à faire des travaux au plus tard le 10 juillet 2020, sous la sanction d’une pénalité automatique à cette date, les pénalités ne commenceront à courir que le 21 octobre si les travaux ne sont pas réalisés à cette date (104 jours à compter du 10 juillet).

Congés pendant la PJP

L’ordonnance 2020/306 permet aussi à la partie qui n'aurait pas pu résilier un contrat avant un délai ou s'opposer à son renouvellement tacite dans un délai déterminé, si ce délai devait expirer pendant la PJP, de bénéficier d'un terme supplémentaire qui est de deux mois après la fin de celle-ci

Par exemple, si un bail commercial arrive au terme de sa première période triennale le 30 septembre 2020, le preneur qui devait délivrer son congé au plus tard le 30 mars, pourra néanmoins le faire valablement à tout moment pendant la PJP puis jusqu'au 24 août 2020. A l’inverse pour une échéance triennale au 30 décembre 2020, la date ultime du 30 juin 2020 pour délivrer le congé devra être respectée (car échue après la PJP).

Christophe Héry , Expression, mai - juin 2020

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